A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece regras próprias para cada tipo de contrato de locação, seja para uso comercial, residencial ou por temporada. Esse é caso da renovação contratual.
Diferente do contrato de locação residencial, é possível impor a renovação do contrato de locação comercial, de forma compulsória, ou seja, obrigando o locador a renovar o contrato por certo período. Para tanto, alguns requisitos precisam ser fielmente observados.
A legislação
Segundo o artigo 51 da Lei 8.245/1991, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo.
Entende-se como imóveis de uso comercial “quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados” (artigo 55 da Lei 8.245/1991).
Também é importante destacar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o termo “igual prazo” mencionado no artigo 51 não diz respeito ao prazo do último contrato celebrado, sendo de 5 anos o prazo máximo da renovação compulsória (REsp 1.323.410).
Requisitos
O contrato a renovar, segundo a legislação, deve ter sido pactuado pelo prazo mínimo de 5 (cinco) anos e por escrito.
É importante destacar que, existindo mais de um contrato entre as partes, celebrados seguidamente e sem interrupção da locação, é possível somar todos os períodos destes contratos para atingir o mínimo de 5 (cinco) anos exigidos pela Lei.
Outro requisito para impor a renovação é a exploração do mesmo ramo de atividade pelo locatário pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.
Prazo
Para exigir a renovação do contrato, o locatário deverá interpor ação renovatória no prazo de 06 meses a 1 ano antes do fim do contrato que se pretende renovar.
Caso não observado este prazo, o locador perde o direito à renovação compulsória, fato que pode comprometer até mesmo a continuidade na exploração da atividade empresária, pois poderá ter que desocupar o imóvel.
Cláusulas nulas
Alguns de contratos de locação comerciais estabelecem cláusulas que proíbem o exercício da ação renovatória pelo locatário.
Entretanto, nos termos do artigo 45 da Lei 8.245/1991, são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da referida lei, notadamente as que afastam o direito à renovação.
Atenção na redação do contrato de locação
Conforme visto, há diversas normas envolvendo contratos de locação que, se não previstas, podem acarretar sérios prejuízos ao empresário.
Ao elaborar um contrato de locação, conte sempre com o auxílio de um advogado para redigir cláusulas claras, concisas, de modo a proteger seus interesses e de seu negócio.
Diferente do contrato de locação residencial, é possível impor a renovação do contrato de locação comercial, de forma compulsória, ou seja, obrigando o locador a renovar o contrato por certo período. Para tanto, alguns requisitos precisam ser fielmente observados.